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dividas do condomínio

O gerenciamento das dívidas do condomínio é um dos grandes desafios enfrentados pelos síndicos, que diariamente trabalham para manter o equilíbrio das contas e o controle do fluxo de caixa. 

Durante a pandemia, com o isolamento social, o crescimento do desemprego, a redução da renda familiar e o impacto nas finanças pessoais dos condôminos, esse desafio ficou ainda maior. 

Segundo a ABRASSP (Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais), desde o início da pandemia o índice de inadimplência dos condomínios sofreu um aumento de 20%, afetando fortemente a gestão financeira dos condomínios. 

Diante desse cenário, é essencial que o síndico elabore estratégias que visem a diminuição das dívidas do condomínio e o aumento da receita, bem como mantenha atenção ao prazo de prescrição da dívida. 

 

Prescrição da dívida do condomínio 

É comum que síndicos passem anos negociando prazos e valores de dívidas de condomínio com os moradores. No entanto, assim como qualquer outra dívida, é preciso se atentar ao prazo de prescrição. 

A prescrição de uma dívida é o prazo em que empresas credoras perdem o direito de cobrar um cliente inadimplente. Após o período, caso a empresa realize algum tipo de cobrança, ela poderá ser indiciada por cobrança indevida e danos morais. 

De acordo com o Código Civil: 

Art. 206. Prescreve: 

  • 5ºEm cinco anos:

I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular; 

Assim, síndicos e gestores de condomínios possuem um prazo de até 5 anos para realizar as devidas cobranças a seus condôminos devedores. 

Dessa maneira, além de manter o registro formal das cobranças realizadas, o síndico deverá assegurar a gestão eficaz do condomínio, elaborando alternativas que diminuam a dívida atual. 

 

Identificando o índice de inadimplência do condomínio 

Para que o processo de cobranças seja executado de maneira eficaz, o síndico deverá reunir todos os dados necessários para realizar um planejamento adequado. 

O primeiro passo é analisar o valor do índice de inadimplência do condomínio. 

Para isso, existem algumas fórmulas que podem ser utilizadas, sendo a mais comum descrita abaixo: 

 TI = (T90/TT)*100% 

TI: Total de Inadimplência 

T90: Pagamentos em atraso entre 90 e 180 dias 

TT: Total de pagamentos cobrados 

 

Exemplo: 

Passo 1 –  Selecione os meses que em julho de 2020 encontram-se com atraso entre 90 e 180 dias. 

  • Janeiro (180 a 151 dias de atraso em relação a julho); 
  • Fevereiro (150 a 121 dias de atraso em relação a julho); 
  • Março (120 a 90 dias de atraso em relação a julho); 

 

Passo 2 – Selecione o valor total das cobranças emitidas com vencimento em cada um dos meses. 

Janeiro: R$ 2.000,00  

Fevereiro: R$ 2.000,00 

Março: R$ 2.500,00 

Total (TT): R$ 6.500,00  

 

Passo 3 – Selecione o valor total de inadimplência dos meses selecionados. 

Janeiro: R$ 200,00 

Fevereiro: R$ 250,00 

Março: R$ 350,00 

Total (T90): R$ 800,00  

 

Insira todos os números na fórmula: 

TI=(T90/TT)*100% 

TI= (800,00/ 6.500,00)*100% 

TI= 12,3% 

A taxa de inadimplência no mês de julho de 2020 é de 12,3%. 

Após a realização do cálculo da inadimplência geral do condomínio, o síndico deverá segregar as dívidas de acordo com o valor dos condôminos em débito, elaborando um plano de ação que considere pontos específicos, como: 

  • Perfil do condômino devedor; 
  • Valor da inadimplência; 
  • Período da dívida; 
  • Relacionamento com o condomínio. 

A consideração desses pontos auxiliará na elaboração de um processo de cobrança assertivo e específico, considerando as particularidades dos condôminos devedores e traçando ações de cobrança individuais e personalizadas. 

 

3 Estratégias para diminuir a dívida do condomínio e aumentar a receita 

1. Conscientização dos condôminos 

Antes de iniciar qualquer processo de cobrança ativa, o síndico deverá conscientizar os condôminos sobre a necessidade de manter a regularidade de seus pagamentos, bem como quitar as dívidas em aberto. 

Para isso, o síndico poderá abordar e apresentar alguns pontos, como: 

  • O índice de inadimplência do condomínio; 
  • O impacto financeiro das dívidas em aberto; 
  • As punições cabíveis para condôminos inadimplentes (como juros e multas). 

O processo de conscientização é um meio passivo de cobrança, servindo para relembrar os devedores na necessidade de quitação das dívidas. 

Nesse momento, para que não surjam desconfortos e constrangimentos, é recomendado que nenhum condômino deverá ser abordado diretamente pelo síndico. 

 

2. Realizar o processo de cobrança formal 

Caso a conscientização não atinja resultados satisfatórios, o síndico poderá iniciar o processo de cobrança ativa dos condôminos inadimplentes. 

Para isso, é recomendado que sejam tomados alguns cuidados: 

  • Manter uma comunicação clara e aberta; 
  • Realizar a cobrança por meio de vias formais (como registro em e-mail); 
  • Não expor nenhum condômino, tratando a negociação diretamente com a parte devedora; 
  • Apresentar facilidades de pagamento; 
  • Manter o registro de que o condômino está ciente da dívida, utilizando documentos como o Termo de Ciência de Débitos; 
  • Negociar um prazo para que todos os débitos sejam quitados. 

 

3. Realizar a contratação de uma assessoria de cobrança 

É comum que síndicos e gestores encontrem dificuldades e desafios no processo de cobrança, pois além de se tratar de um processo delicado, esta ainda é uma atividade que: 

  • Tende a gerar desgastes e tensões nas relações entre síndicos e condôminos; 
  • Necessita de acompanhamento contínuo; 
  • Exige alto nível de dedicação e conhecimentos em ferramentas e técnicas de cobrança. 

Nesse caso, a contratação de uma empresa de gestão condominial é fundamental para que a saúde financeira do seu condomínio seja recuperada. 

A Holder é especialista em gestão financeira para condomínios! 

Além de possuirmos um time altamente capacitado para realizar uma gestão financeira eficaz, trabalhamos com: 

  • Uma régua de cobrança rigorosa e assertiva; 
  • Tecnologias e processos automatizados; 
  • Facilitação do processo de pagamento de boletos através da disponibilização via e-mail, entrega em domicílio e portal; 
  • Antecipação de receita. 

O seu condomínio não precisa ficar no vermelho, e nós podemos te ajudar nisso! 

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